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Ainda não há muito tempo, a ideia de possuir uma segunda casa num país estrangeiro estava fora do alcance da maior parte das pessoas. Felizmente as coisas mudaram muito nos últimos anos, à medida que os europeus se tornaram mais prósperos e as taxas de juro desceram para níveis alcançáveis. Actualmente, possuir uma propriedade no estrangeiro é uma opção realista e abordável, e também um investimento financeiro que faz sentido.

Preocupadas com uma bolsa de valores instável, fundos de pensões mal geridos ou com um mercado de arrendamento sobre aquecido, muitas pessoas estão agora desejosas de encaminhar o seu capital imobiliário ou dinheiros herdados para investimentos que julgam poder enriquecer os seus estilos de vida. Num país como Portugal, que tem um clima agradável durante todo o ano, segurança e um custo de vida razoável, as pessoas estão a concluir que ter uma vida agradável é mais simples aqui.

Note que este documento pretende apenas ser um guia de introdução geral ao processo geral de compra de uma casa em Portugal. Explica alguma da terminologia normalmente utilizada, e descreve também as obrigações decorrentes da posse de uma casa em Portugal. Se decidir comprar em Portugal, recomendamos vivamente que consulte um advogado português, uma vez que o sistema jurídico em Portugal é diferente do seu país de residência. O seu advogado local poderá fazer as verificações e perguntas necessárias e, se necessário, terá a sua procuração para fazer com que todo o processo decorra de uma forma eficiente e sem entraves.

Guia do Comprador, Passo a Passo

O PROCESSO DE COMPRA

PASSO 1 - Verificar

Depois de escolher a propriedade que deseja comprar, recomendamos que consulte um advogado para que este faça diversas verificações em seu nome, para o assegurar de que todos os aspectos importantes da venda estão tratados. Por exemplo, a maioria dos advogados irá investigar:

O registo da propriedade para verificar se a pessoa ou a empresa que está a proceder à venda é realmente a proprietária; se existem encargos ou custos associados às propriedades não liquidados; se as adequadas licenças ou autorizações de construção estão em ordem, no caso de comprar um lote de terreno, e se os termos e condições estipulados pelo vendedor são justos e legais.

Depois de fazer estas verificações, o advogado preparará um relatório para sua apreciação.

PASSO 2 - O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) ou “Contrato Promissória'

Este contrato estabelece as informações detalhadas referentes ao Comprador, ao Vendedor e à propriedade assim como todas as condições, pagamentos e prazos, etc. acordados entre as partes.

Depois de rever o relatório do advogado e se desejar prosseguir com a compra, deverá assinar um CPCV. O CPCV é o contrato de venda e é legalmente vinculativo.

Nesta fase, na maioria dos casos, deverá pagar um depósito, cujo valor pode variar.

PASSO 3 - Assinatura da 'Escritura de Compra e Venda' ou “Escritura'

No momento da assinatura do Contrato Promissória, o vendedor e o comprador acordam uma data para a assinatura da Escritura de Compra e Venda, a escritura de transferência do título de propriedade. Poderá estar presente pessoalmente para assinar a escritura ou poderá dar ao seu advogado uma procuração para que esteja presente e assine em seu nome. A Escritura é assinada na presença de um Notário.

Um notário é o equivalente a um “Notary Public”; redige a Escritura de Compra e Venda baseado nas informações contidas no Contrato Promissória e certifica-se de que os títulos de propriedade foram trocados e entendidos pelas partes interessadas. Finalmente, a seguir à assinatura da Escritura, o notário confirma e testemunha o pagamento ou um reconhecimento de que o pagamento foi feito, e esse facto é referenciado na escritura. O notário é totalmente imparcial e não presta qualquer aconselhamento jurídico.

Na lei portuguesa há um aspecto importante neste passo que pode ter sérias implicações financeiras. O nome introduzido nos contratos pode afectar as suas responsabilidades fiscais e a taxa sucessória, assim como as taxas de transferência quando a propriedade mudar de mãos no futuro. O seu advogado e o Representante Fiscal deverão poder aconselhá-lo em relação a esta questão.

PASSO 4 - Registar a propriedade

Depois da assinatura da Escritura, o seu advogado entregará uma cópia autenticada da mesma ao Registo Predial para fazer o seu registo e pagar os respectivos emolumentos. Este processo pode demorar algumas semanas, mas o seu advogado deverá executá-lo em seu nome.

FINANCIAR A COMPRA

Ao comprarem uma propriedade no estrangeiro, muitas pessoas consideram a possibilidade de obter um financiamento através de uma hipoteca sobre uma propriedade existente. Como alternativa, podemos recomendar bancos portugueses e agentes desses bancos especializados em empréstimos sobre hipotecas para compradores não residentes em que a única garantia é a propriedade adquirida em Portugal. Esta possibilidade permite evitar os riscos sobre a sua habitação existente.

Não existem quaisquer restrições sobre as transferências de dinheiro, de e para Portugal. Poderá também considerar utilizar um serviço cambial se os seus fundos estiverem numa moeda diferente do Euro. A taxa de câmbio será mais favorável e esta é uma forma rápida, segura e eficiente de transferir fundos minimizando ao mesmo tempo as comissões a pagar. O seu advogado ou Representante Fiscal poderão recomendar-lhe uma empresa de serviços cambiais.

Posteriormente o seu Representante Fiscal poderá ajudá-lo a abrir uma conta bancária em Portugal, na qual poderão ser depositadas as receitas obtidas com o aluguer ou outros valores. Entretanto, recomendamos que quaisquer transferências associadas com a sua compra sejam feitas através da Conta de Clientes do seu advogado.

IMPOSTOS E HONORÁRIOS RELACIONADOS COM A COMPRA

Honorários do advogado

Os honorários do advogado variam mas, como regra geral, estarão entre 1% e 1,5% do preço de compra. Tal como descrito mais acima, os seus serviços incluem: aconselhamento em relação aos contratos, investigação do título de propriedade, situação da autorização de construção, comunicar os resultados das diligências feitas, troca de contratos e a sua redacção e presença no momento da assinatura da escritura no notário.

Taxas Notariais e de Registo da Propriedade

As taxas notariais e de registo da propriedade são de aproximadamente 1,5% do preço de compra.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis)

Esta é uma taxa que incide sobre a transferência de propriedade. A taxa actual é de 6,5% sobre qualquer compra de terrenos, e é aplicada do seguinte modo na compra de uma propriedade já construída:

Por exemplo, se comprar uma propriedade no valor de €300.000 paga uma taxa de 8%, menos €10.712, e assim o total do IMT a pagar seria de €13.288.

Nota: Os valores indicados referem-se a 2009 e aplicam-se à compra de uma segunda residência. Esta informação poderá ser alterada todos os anos.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

A taxa do IMI é baseada no 'valor tributável' (avaliação oficial da propriedade) registada relativamente a todas as propriedades imobiliárias em Portugal. As taxas são estabelecidas pela câmara municipal local. Actualmente esta taxa é de 0,4% da avaliação.

OBRIGAÇÕES PERMANENTES

Residência

Se passar mais de seis meses por ano em Portugal, será considerado como residente permanente no país e as suas obrigações serão diferentes. Neste caso deverá pagar impostos e as contribuições para a segurança social.

Para os ajudar no cálculo dos seus impostos é uma prática corrente os residentes estrangeiros que residem em Portugal utilizarem os serviços de um contabilista para os aconselhar relativamente a estes assuntos. O seu advogado ou Representante Fiscal poderão recomendar-lhe um contabilista local com experiência em propriedades detidas por estrangeiros.

Os Impostos sobre Ganhos de Capital. Para os residentes em Portugal para efeitos fiscais, os Ganhos de Capital são tratados como parte dos seus rendimentos tributáveis para o ano em que são obtidos. Para os não residentes, é aplicada uma Taxa sobre os Ganhos de Capital única de 25% sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra original. Apenas 50% do lucro está sujeito a imposto no caso da venda de uma propriedade (apartamentos, moradias em banda, vivendas) se for residente em Portugal. Caso contrário, o imposto incide sobre 100%. O cálculo do imposto é baseado nos preços declarados na Escritura (Escritura de transferência).